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Conceito e Espécies de Usucapião

Usucapião é o direito adquirido em razão da posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do referido bem por determinado tempo, de forma contínua e inconteste, sem oposição de terceiros. 
É o que chamamos de posse contínua, mansa e pacífica, com animus domini (o possuidor age como dono do bem).
Em regra, a aquisição por meio de usucapião pode recair sobre qualquer bem. A seguir veremos as exceções.
Vale acrescentar ainda que usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade em decorrência do lapso  temporal, visto que a aquisição não ocorre por transmissão de proprietário anterior, mas pelo cumprimento dos requisitos objetivos previstos na legislação.

Bens insuscetíveis de usucapião

Não podem ser objeto de usucapião os bens que não podem ser objeto de posse, tais como os bens incorpóreos e os fora do comércio, que são inalienáveis e insuscetíveis de apropriação, tais como os bens públicos e as terras devolutas.

Espécies ou tipos de Usucapião

As espécies de usucapião que recaem sobre bens imóveis são: Usucapião Extraordinária; Usucapião Ordinária; Usucapião Especial Urbana; Usucapião Especial Rural; Usucapião Coletiva; Usucapião Familiar e Usucapião Extrajudicial.


Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil, apresentando os seguintes requisitos:
  • Posse mansa, pacífica e ininterrupta com animus domini.
  • Posse no prazo de, no mínimo, 15 anosindependentemente de justo título e boa-fé
O prazo é reduzido para 10 anos, caso o possuidor tenha estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviço de caráter produtivo.
A  expressão  animus  domini  faz  referência  à  forma  em  que  o  possuidor exerce a sua posse sobre o bem, devendo ter um comportamento como se proprietário fosse, com intenção de tornar-se  ou  mesmo  acreditar  ser  o  dono  do  bem. 


Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária encontra-se prevista no artigo 1.242 do Código Civil brasileiro e tem os seguintes requisitos:
  • Posse contínua, incontestável, com justo título e boa-fé, exercida de forma mansa e pacífica.
  • Prazo de posse por, no mínimo, 10 anos
Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório e cancelada posteriormente, sendo necessário ainda que os possuidores residam no imóvel ou tenham realizado investimentos de interesse social e econômico.


Usucapião Especial Urbana

A usucapião especial urbana também é conhecida como usucapião pró-moradia, sendo prevista no art. 183 da Constituição, bem como no art. 1.240 do Código Civil brasileiro. 
Esta espécie de usucapião possui caráter social e apresenta as seguintes características:
  • Posse ininterrupta e sem oposição por, no mínimo, 5 anos.
  • Apenas pessoas físicas que não possuam título de propriedade de outro imóvel urbano ou rural podem pleiteá-la.
  • O direito de usucapir não pode ser concedido mais de uma vez ao mesmo possuidor. 
  • A área urbana a ser usucapida limita-se a 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados). 

Usucapião Especial Rural

A usucapião especial rural encontra-se prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil, possuindo os seguintes requisitos:
  • Lapso temporal de 5 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural.
  • A propriedade não pode ser superior a 50 hectares
  • É vedada a posse sobre qualquer outro bem imóvel. 
  • Ter por finalidade tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, fixando nela a sua moradia, podendo ser chamada de pró-labore.

Usucapião Coletiva

A usucapião coletiva foi criada pela Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001, a qual regulamentou os artigos 182 e 183 da Constituição Federal. A usucapião coletiva possui os seguintes requisitos:
  • Ocupação por, no mínimo, 5 anos ininterruptos e sem oposição.
  • A área do imóvel usucapiendo deve ter até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados).
  • Os requerentes não podem ser proprietários de outro bem imóvel urbano ou rural. 
  • As áreas urbanas devem ser ocupadas por população de baixa renda, não sendo possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. 
  • O imóvel deve ser usucapido para moradia dos requerentes.

Usucapião Familiar

A usucapião familiar encontra-se capitulada no artigo 1.240-A do Código Civil brasileiro, pode ser concedida a quem exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural, conforme o dispositivo legal anteriormente mencionado.


Usucapião Indígena

A usucapião indígena está prevista no artigo 33 do Estatuto do Índio, Lei nº 6.001, de 19 de dezembro de 1973. 
Este tipo de usucapião possui os seguintes requisitos:
  • Posse, com animus domini, mansa, pacífica e ininterrupta. 
  • Prazo mínimo de 10 anos consecutivos.
  • O imóvel deve ser inferior a 50 (cinquenta) hectares
  • Tanto índio integrado à civilização, como os que vivem na selva, podem requerer essa modalidade de usucapião.
  • Não há necessidade de justo título e boa-fé.

Usucapião Extrajudicial

Por fim, a usucapião extrajudicial foi, de fato, regulamentada e dotada de feições próprias pelo Novo Código de Processo Civil, Lei 13.105 de 16 de março de 2015, o qual inseriu o artigo 216-A à Lei de Registros Públicos. 
Essa modalidade de usucapião possui natureza administrativa, e não jurisdicional, não induzindo litispendência e nem possuindo característica típica da jurisdição. 
Porém, a usucapião extrajudicial não é instituto inédito no ordenamento jurídico brasileiro, pois já era prevista na Lei 11.977/2009, a qual tinha por objeto a regularização fundiária de interesse social.
Também podemos citar o Decreto-lei nº 87.620, de 21 de setembro de 1982, o qual dispõe sobre o procedimento administrativo a fim de assegurar o reconhecimento da aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais compreendidos em terras devolutas. 
No entanto, com o advento do Novo Código de Processo Civil, ampliou-se e regularizou-se esta modalidade de usucapião, a qual será processada diretamente perante o cartório de registro de imóveis na comarca onde estiver localizado o imóvel
Para a propositura da ação, é imprescindível a representação por advogado ou defensor, e o tabelião atestará o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.

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